2024年土拍现在来看基本是竣事了，记忆这几年的土拍，原土国企兜底成了主旋律，其中以南二环四大金刚作念代表，不外这2年跟着三远、高宅、西园等旧改出现，福州东南西北也都出现了巨量供应。

近期不少地块也发出形态情况，比如榕发南湖、高宅的建总，给出的都是改善盘定位，形态体量都高达800-1000多套，算是这几年改善单盘前几体量。

之前在写建总高宅地块的技术，在念念考一个问题，这种地段要卖精装改善，用什么才调守旧这个价钱体系，最终感受可能唯有居品力，便是不同以往的居品力。

要是群友共享的：

第一阶段，便是城投XX名字、这种，说白了纯安置房，第二阶段便是祥浦苑、金城湾、不雅湖郡这种城投系启动尝试着盖商品房了，第三阶段便是北园四大金刚这种，城投系厚爱大鸿沟下场的阶段（要是不严格定时间节点分裂的话，那便是榕发悦乐郡、揽湖；建总江南尚璟；左海望岳星月颂；福厝远山十里；新榕这技术基本没下场；新投城央境），到第四阶段便是启动各家城投系发现不好卖了启动要抬品性的阶段了（榕发鲁丽、誉湖、锦城；左海烟山；建总华林、流花溪；福厝新投没啥新盘现在；新榕的运行和亦川）

东南西北

南二环：在最近左海拿下宗地2024-87号后，南二环集王人5幅纯商地块，这里的纯商体量达到404亩，建筑面积达到：53万方。

现在南二环上市的四个地块，策动近4000套房源，去化985套，去化率接近四份一。

对于南二环除了纯商地块外，还有建总承建的城市更新形态，41栋安置房分为A区、B区、C区3个区，总用大地积180亩，总建筑面积34万方，总户数约3227户。

综上，在南二环这个区域，体量共计达到近600亩，建筑面积87万方，套数接近：7700套。

南二环的楼市进展也难市集看空板块，天然从现在情况来看，后续的其他板块可能遭受更差。

三远旧改：跟着榕发纵情拿下三幅纯商地块后，三远旧改也成功成交出让，天然罢休现在只上市了更早拿地的远山拾里，不外上市后的进展，比四大金刚还差。

天然群友共享的榕发三远地块，给出的策动亦然改善大平层，不错说亦然相等斗胆。

从拿地情况来看：纯商共计345亩，建筑面积63万方，其中榕发53万方。

要是参考远山拾里的策动套数，905套，三远4幅纯商会达到6300套。

对于三远从现在策动来看，主要便是存在地铁策动和已有的地铁2号线，只不外现在东区的价钱也一经大面积下落，五里亭等区域都来到2.5W-2.7W，相对而言三远的价值也被进一步打压。

这里要是在算上安商地块，面积高达526亩，建筑面积101万方。

在巨型旧改+高容积率的搭配下，三远成了体量最大的一个，这亦然榕发翌日几年可能都挥之不去的梦魇。

高宅旧改：旧改地块一次性一说念上架，算是惊东说念主，最终建总拿下三幅纯商地块，成了榕发之后，有一家一己之力兜底的代表。

从地块面积来看，四幅纯商共计218亩，建筑面积：43万方，建总30万方。

现在建总一经给出两个地块的策动，其中流花溪一期，策动850多套的纯改善大平层，二期策动固然唯有36亩，不外策动刚需居品，套数也达到600多套。

浮松换算，高宅地块要是剩余都按照偏改善的定位，共计套数能达到3000套左右。

至于地块的安置房，体量不算太大，唯有一幅小地块，8万方，套数瞻望800套左右。

对于高宅地块，举座面积是最小的一个，不外搭配高容积率的定位，实质的建筑面积依然不低，这里建总成了最大承建商。

现在建总给出了改善的居品定位，对于这个地段说真话，压力很大。

新店东片：近期商服地块流拍，罗汉山的住宅也流拍，不充足余的地块也基本都一经拍出，比拟于上头的三个区域，西园旧改的关怀度并不高，加上地块被拆分多幅，是以市集嗅觉并不显豁。

从地块面积来看，7幅纯商共计340亩，建筑面积：65万方，三家国企兜底（新榕26万方，左海19万方，建总19万方）。

对于西园旧改，并莫得出现一家城建的场面，不外从地块情况来看，古厝的新榕拿地最多，左海建总相等，现在还剩一个地铁口住宅未成交。

这里的安商地块面积也不大，不外比拟于其他三个区域，都有地铁加握，粗略地铁预期，这里的配套和区位看上去可能愈加一般。

大部分地块都在边缘，附进配套相对缺失，也莫得什么景不雅和翌日预期，不错说这里的形态，可能是这四大区域最艰巨的一个。

汇总

分析：对于四大区域的汇总情况，纯商面积达到1309亩，建筑面积224万方。

要是按套均100平估量，相等于套数达到22400套，要是按套均144平估量，也达到15500套。

对于四大区域，从楼面价来看，很显豁南二环最高，除了它们是最早土拍外，从区域的互异来看，南二环亦然配套相对最王人全的一个。

从体量来看，南二环固然面积最大，不外受制于机场限高，容积率最低，是以建筑面积也有所压制，算作对比剩余三个区域容积率都不低，高宅更是典型，这也导致这些区域的建筑面积大都不低。

其中关怀度较低的西园和三远，体量最大，高达65万方左右。

是以这技术在去对比，不错发现南二环反而是这内部最优质的区域，最少个东说念主感受，南二环对于刚需的遴荐是最优解，固然供应量宏大，安置房不少，前几年也供应了一堆房源，然则南二环的自己区位，以及附进的配套诱惑和得房率等，都是最优的一个。

天然如同网友共享的，但愿原土国企去卷新品，南二环的麻烦在于开发更早一些，居品固然户型还行，社区也有比往时国企盘好，然则放在信得过卷居品的布景下，依然差了一个阶段。

由于篇幅较多，先堵截了，下一篇的角度是国企兜底的角度，望望这3年多，这些国企的观点到底谁最难。