编者按：以变革冒失变局，以远见寥落未见。期间周报、大象新闻、大象钞票迷惑腾讯新闻、腾讯房产推出2024年终经营《变局之下》，回望2024、瞻望2025，让洞见穿越工夫，向改日寻求笃定。

房地产市集抓续调养的一年，多地楼市止跌回稳态势渐显，售楼处又火热了起来。

2024年，房地产策略的力度和频率均史无先例。据中指谋划院监测，抑止12月底，全年出台的楼市策略数目超780条，平均每天进步2条。

密集的策略中，饱读舞改善型需求入市成为重中之重。北上广深集体镌汰二套住房首付款比例，超百城发文饱读舞“以旧换新”，镌汰房贷利率、减少交往税费、加多购房补贴……一系列利好之下，换房老本降至历史低位，买家在策略转向中领有了更多的主动权和选拔权。

跟着置换需求的开释，换房客还是成为楼市的主力军。

阐述贝壳谋划院于2023年5月发布的叙述，频年来，宇宙每年平均有300-400万家庭换房，一、二线城市二手房交往占比高，卖旧买新对当地一手房市集的孝顺较高。其中，对一线城市的孝顺率平均为53%，二线城市平均为21%。克而瑞谋划中心要点监测的193个城市数据显现，三房居品成交套数占比54%；四房居品的市集份额则逐年增长。

不外，身处楼市调养周期，房价是换房主谈主需直面的第全部坎。换房主谈主站在“卖一买一”的十字街头，降不降价，仍是一个问题。

低卖低买的换房主谈主生

为了周转二手房市集以及好意思满一手房去库存，宇宙多地持续对房地产策略进行优化调养。

2024年9月下旬，中央定调促进房地产市集止跌回稳，多地初始调降住房最低首付比例和存量房贷利率、调养住房限购策略、放宽落户门槛、优化住房公积金使用策略、扩充契税和升值税等税收优惠方法。

近两年，多地还先后以不同的形势开展住房“以旧换新”策略，即由政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等模式，饱读舞和匡助已有住房的住户卖旧买新。阐述央视新闻在2024年12月27日的报谈，宇宙界限内已有进步150个城市先后推出了住房“以旧换新”策略。

罗宇即是在这么的策略环境中作念出换房的决定。“策略利好，工夫符合，就念念换大屋子”，时值杭州房贷利率行至2.9%的低点，契税也调降至1%的低位，罗宇卖了“老破小”两房，买了一个总价快要358万的四房。

比拟付出的老本，令罗宇庆幸的是购房门槛大幅镌汰。目下，杭州的生意性个东谈主住房贷款还是不再诀别首套、二套住房，最低首付款比例长入为15%，而在杭州楼市管控最严的工夫，扩充的是“认房又认贷”的策略，二套房最低首付比例一度达到50%，“其时买300万的屋子就要150万的现款，念念皆不敢念念”。

尽管领有一个大屋子是罗宇的心愿，但凯旋换房的她激情却有些复杂，“牵记买了房，房价就跌，况兼会一直跌，还有就是房贷压力翻倍，也牵记改日收入，在这么的大环境中，我是不是作念了理智的选拔？”

在房价下行期苦等买家

“8月有了换房的念念法，蓝本以为是漫长的进程，不知怎样倏得加快，10媒妁屋子卖掉了，满意的屋子也遴选了，好意思满愿望的嗅觉真好”。

刚从“丝滑”换房的忻悦中出来，罗宇很快走进冰冷的试验。过后分析为什么能在卖房这件事上跑赢市集，罗宇也以为是我方开价够低，“只有价钱够低，莫得卖不出去的屋子”，这套位于杭州的旧房，罗宇在2018年以172万元的总价买入，又在2024年以110万元卖出，“算上利息，亏特出有100万吧”。

“不外新买的屋子也低廉了好多，低买低卖，只可说相互对消”，罗宇自我劝慰谈。

下行的房价是换房路上的拦路虎。贝壳谋划院指出，房价预期自如上升是改善需求开释的要求，原因是在此阶段，由于有充足的初次购房者入市，改善需求开释出来的房源更容易被消化，从而更容易获取购买新址的资金；淌若市集下行，刚需进不来，这些屋子也很难卖出去，市集则不会有热烈的换房需求。

放到大数据之中，罗宇仅仅庆幸的“少数派”。在杭州，即即是成交的热点区域，2024年11月的成交周期也大皆进步了250天，也就是从挂牌到卖掉耗时8个多月；同期期，在贝壳找房上挂牌的杭州二手房源中，一共2.91万套降价，仅有3951套上调了挂牌价钱。

“房难卖”在多地的市蚁集是一个凸起的问题。广州的两名房产中介告诉期间周报，他们成交的客户以初次置业的刚需客户为主，占比为7至7.5成，剩下的包括卖一买一的换房客和平直购买的改善客，而换房客濒临的最大逆境是旧房卖不掉、新址买不了。

念念要赶快找到下家，这些换房客的独一门径就是把价钱降到充足低，不外，对房价“打骨折”的作念法，换房客通常会心生不甘。而在撑抓性策略的刺激下，广州楼市第四季度迎来翘尾行情，“他们觉顺应今市集回暖了，愈加不太得志廉价卖掉”，其中又名房产中介示意。

在成皆，陈仪碰到的买家一样绝不手软，“皆是大刀砍价，大部分买家砍价20万，最离谱的一个试图以2010年的开盘价买我的屋子”，终末，陈仪的屋子在本年以市集价卖掉，耗时快要一年，“算上利息的话，卖出的价钱比2020年买入时低了快要50万”。

“反向置换”初始流行

在房价预期走低、收入预期不稳的市蚁集，部分有房一族缓缓意志到，抓有房产不虞味着钞票的保值、升值，也不一定不祥提高生存质料，也曾重金购入的屋子，可能为我方的生存带来较大的风险，一股“反向置换”的风潮悄然萌生。

曹婕在当了14年的深圳业主后，旧年卖掉屋子，“屋子在我眼里就是商品，周期到了我就清仓，15年前买的，卖掉的时候价钱翻了8倍”。

曹婕把房款再行进行买房除外的资产设置，她暂时成为又名租客，“倏得发现租房比买房‘香’，以后皆不念念买房了怎样办？”

本色上，曹婕在恭候下一个周期的到来，“当商品到了可以买入的周期，我就会开头”，但下一个周期什么时候会来，曹婕也说不准，“得看货币策略和市集”。

卖掉屋子租房住，亦然陈仪的基本逻辑。但与曹婕告捷的投资者姿态不同，卖房对陈仪来说，是一个千里重的决定，她夷犹了快要半年，“很不应承，卖房的钱全部拿去还房贷了，我连首付皆拿不总结”。

最终让陈仪铁了心卖房的原因，一是“自住体验不好，对低修养邻居和物业深恶痛绝”，二是屋子的房龄已有14年，“加上物业爱戴差，以后只会赓续平稳下落，不如实时止损”。

朝上置换也曾是买房主谈主的共鸣，斗室换大房、旧房换新址、郊区屋子换市区屋子是更为主流的选拔；反向置换指的是东谈主们不再盲从传统的朝上置换，而是将大户型房产置换成小户型、从市区房换成郊区房、从高线城市迁往低线城市、从大新址换成老破小，致使卖掉屋子租房住。

而反向置换的主意，包括减少房贷松开月供压力、镌汰生存老本、吊销家庭在降薪裁人等一系列风险底下临的压力，用剩余资金用于储蓄或投资，进步生存的可抓续性和幸福感。

陈仪原来的月供是同小区房钱的两至三倍，“这个金额我可以租到好好多的屋子”。因此，卖房后她去了高级小区租房，“生存质料合座进步了好多”，目下来看，租房亦然一个可以的生存模式，她放下了对买房的执念，“退休前基本不会再买了”。

弥远来看，东谈主们追求好意思好的主意不变，对居住品性的需求亦日益进步。在策略涟漪和楼市升沉的波浪中，不管是换房客为了置换所作出的退步，照旧反向置换后生“保留实力”的选拔，皆是期间之下追求好意思好生存的样本。他们组成了楼市中最伏击的力量，鼓舞市集向止跌回稳迈出坚韧一步。

（*注：文中罗宇、陈仪、曹婕均为假名）

期间周报记者：陈泽旋 裁剪：刘婷