（上接85版）

根据查询同花顺iFind数据，近三年房地产行业平均销售利润率约为7%，故抽象洽商本次及第行业平均销售利润率7%诡计。具体上市公司利润率情况如下：

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注1：通过同花顺iFind筛选房地产行业上市公司共计107家，剔除ST公司、B股、H股公司及部分极值后，剩余上市公司91家。

注2：上表为利润率数据为2021-2023年平均利润率。

（2）自抓物业收益法主要参数及第

收益法房钱折现评估主要参数情况如下：

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（3）重庆两江存货-开发成本基准地价统统修处死主要参数及第

1）基准地价及第

根据重庆市缱绻和当然资源局于2023年3月30日发布《重庆市缱绻和当然资源局对于公布重庆市中心城区城镇国有开发用地使用权基准地价的见告》（渝规资范例〔2023〕5号），重庆两江触及的住宅用地地皮等第为4级，对应的基准地价楼面地价为4,450元/平方米，重庆两江触及的买卖用地地皮等第为6级，对应的基准地价楼面地价为1,920元/平方米。

2）B29类用地成分修正

重庆两江存货-开发成本中P15-1/01等地块均为B29类其他商服用地（出产性办行状用地），根据《重庆两江新区格力地产有限公司对于格力两江总部公园模样延续开发的函》（重格地【2024】5号）及《重庆两江新区缱绻和当然资源局对于格力地产鱼嘴组团出产性办行状用地相关事宜的函》（2024年9月20日），该类地皮基准地价中商服用地的区别为需要补缴地价款撤废其他商服用地（出产性办行状用地）的用地限定。本次重庆两江存货-开发成本评估时洽商了上述成分的影响。

针对上述评估参数的及第流程，底下以各样物业列示评估案例进行说明。

2、评估案例情况说明

（1）存货-开发成本（上海保联）

海德壹号模样位于上海市浦东新区三林镇10街坊4/60丘，该模样已取得不动产权证，证号为沪房地浦字（2015）第038398号，宗地总面积为12,258.40平方米，地皮用途为普互市品房。该模样为平日开发模样，本次评估遴选假定开发法进行估算。

假定开发法诡计公式为：

评估价值=开发完成后的房地产价值－续建成本－续建解决用度－销售用度－销售税费－应缴地皮升值税－应缴企业所得税－投资利息－投资净利润

具体诡计流程如下：

单元：东谈主民币元

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（2）存货-开发居品（重庆两江P24-1/01模样）

P24-1/01模样位于重庆江北区三溪岔路2号，开工时期为2021年3月，齐全时期为2023年5月。模样缱绻可售面积为106,932.30平方米，为城镇住宅用地模样，地皮到期日为2063年12月30日。

本次评估遴选市场法进行评估，具体公式如下：

评估价值=销售收入-销售用度-销售税费-地皮升值税-所得税-销售利润×（1-25%）×r

具体诡计流程如下：

单元：万元

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（3）基准地价统统修处死案例（重庆两江- P26-2/03地块模样）

龙盛总部P26-2/03地块为未开发净地，证载职权东谈主为重庆两江新区格力地产有限公司，证载信息及地皮情况如下表所示：

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本次遴选基准地价统统修处死进行评估，诡计公式为：

宗地单价＝适用基准地价×期日修正统统×容积率修正统统×使用年期修正统统×区位及个别成分修正统统±开发进度修正好

具体诡计流程如下：

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3、置出公司房地产开发模样评估效果

各置出公司的房地产开发模样评估效果情况如下：

单元：万元

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注1：上表内售价及评估效果包含自抓部分物业收益法评估效果。

注2：本次评估对重庆两江存货-开发成本遴选基准地价统统修处死评估。

注3：死心评估基准日，上海合联及重庆两江存在预缴及计提地皮升值税情况，且预缴及计提的金额大于模拟应缴地皮升值税边界，导致上表内土增税及税金及附加悉数为负数。

注4：本次评估基于相关税费按模样合座核算，对部分房地产开发模样触及的存货、投资性房地产等科目进行合并评估，上表内账面原值为相关模样对应原值。

4、评估减值的原因及合感性分析

（1）房地产行业分析

2024年以来，宇宙新址市场合座延续调遣态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保抓一定例模，但房地产合座下行压力仍较大。

根据国度统计局数据，2024年1-5月，宇宙商品房销售面积为3.7亿平方米，同比下降20.3%，5月商品房销售面积为7390万平方米，同比下降20.7%（单月增速为调遣基数后测算），较4月收窄2.1个百分点。1-5月商品房销售额为3.6万亿元，同比下降27.9%，降幅较1-4月收窄0.4个百分点，5月商品房销售额为0.8亿元，同比下降26.4%，增幅较4月收窄4.1个百分点。其中新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降23.6%、30.5%。

要点城市：上半年，要点100城新建商品住宅合座市场活跃度偏弱，成交边界处连年来同期低位。据初步统计，2024年上半年，要点100城新建商品住宅月均成交面积约2000万平方米，同比下降约四成，降幅仍较大。5.17楼市“一揽子”政策落地后，市场心理有所回升，同期由于旧年同期高基数效应收缩，6月要点100城新建商品住宅成交面积环比增长，同比降幅延续收窄态势，同比下降约20%。

2024年上半年，新址销售进展尚未好转，在“以销定投”策略下，房企拿地仍较严慎，同期4月末当然资源部提议“合理约束新增商品住宅用地供应”后，政府推地节拍放缓，宇宙300城住宅用地供求两头同比降幅均超三成，推出边界降幅较旧年全年扩大致20个百分点。根据初步统计，2024年上半年（死心6月25日，下同），宇宙300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降42.7%；住宅用地成交8105万平方米，同比下降35.4%；地皮出让金4993亿元，同比下降40.6%。土拍热度方面，仅部分热门城市优质料块尚能杀青溢价成交，大多数城市地块底价成交致使出现流拍，合座成交楼面均价同比下降8.0%，溢价率较旧年同期下降2.5个百分点。

合座来看，2024年上半年，宇宙300城住宅用地供求边界缩量态势仍较显著，同比降幅进一步扩大。要点城市2024年的住宅用地供应缱绻普遍下调。进入第二季度，由于推地量较低，要点城市的土拍行动相应较少，部分中枢城市土拍也出现降温行情，大多数城市地皮以底价成交，合座地皮市场保抓低温态势。

2024年下半年宏不雅政策或进一步发力稳经济，房地产政策预测将聚焦在“稳市场”“去库存”方面，配套政策有望延续优化落实。稳市场方面，部分城市仍有望延续裁汰房贷利率、裁汰交易税费，一线城市限购政策仍有优化空间。同期促进“好屋子”开发的配套政策也有望延续完善，带动改善性住房需求开释。去库存方面，各地国企收储已建成未售新址预测将进入本色落地阶段，同期南京、郑州等国企“收旧换新”模式或将得到扩充，此外，通过收回、收购等方式盘活存量地皮的政策也有望取得进展。

（2）各置出公司房地产开发模样评估减值原因及合感性分析

1）上海保联评估增减值原因及合感性分析

上海保联开发的海德壹号模样于2014年12月拿地，拟打形成为海外化标杆住宅模样，模样联想成本较高；基于公司对该项计算高端宏构定位，模样为全钢结构、梁板一体化住宅，并普遍遴选大面积开窗和较高层高的作念法，为保证居品品性，遴选国表里高端材料进行建造和装修，模样材料成本较高；模样开发周期较长，累计本钱化利息边界较高，导致模样合座成本较高。同期聚会房地产行业发展步地，当下房地产市场价钱难以粉饰模样成本。

2）上海合联评估增减值原因及合感性分析

死心评估基准日，上海合联浦江海德模样，住宅已完成销售，剩余部分买卖物业、收藏间及车位。

上海合联浦江海德模样减值原因主要为售价高的住宅部分已一起销售结转，剩余账面存货主要为买卖物业、收藏间及地下车位，剩余物业售价低，销售收入低于账面成本导致存货减值。

3）上海太联评估增减值原因及合感性分析

死心评估基准日，上海太联公园海德模样，住宅已基本完成销售，剩余少许待售住宅、收藏室及地下车位，配套的买卖及车位由上海太联自抓。

存货评估减值原因为上海太联销售价钱高的大部分住宅物业相关收益已结转，剩余自抓的买卖物业和车位部分收益低于成本。

4）三亚合联评估增减值原因及合感性分析

死心评估基准日，三亚合联中央商务区模样平日施工开发，已预售部分办公物业，剩余未售及自抓买卖物业。

受合座宏不雅经济增长疲软的影响，房地产行业市场仍面对调遣压力，房价下落预期尚未显著改善，故同等进入边界下，基准日房地产市场行情下行导致模样合座收益不足预期。

5）重庆两江评估增减值原因及合感性分析

重庆两江评估减值原因主若是房地产市场下行，现时房地产销售价钱下降、去化周期增多。

5、相关交易作价的公允、合感性分析

聚会前述行业景象分析，置出财富房地产开发模样评估减值的合感性分析，本次评估置出财富评估效果公允，具备合感性。

（三）债转增本钱公积的影响分析

本次对置出财富的评估援用的财务数据摘自于经致同管帐师事务所（特殊普通联合）审计的2024年6月30日的模拟财务报表，根据审计默契附注，本次模拟财务报表的编制基础照旧包含清偿转本钱公积事项对财务数据的影响。

聚会前述模拟报表编制基础，置出公司评估时援用的财务数据照旧包含债转增本钱公积的影响，置出公司评估论断亦同步体现清偿转增本钱公积事项的影响。

（四）置出财富减值计提情况

1、股权交易计算评估与减值测试区别分析

（1）不同评揣度议及价值类型下，存货及投资性房地产评估方法不同

上市公司针对2024年度半年报进行了减值测试，其中存货按照拂帐准则纪律诡计可变现净值，投资性房地产按照拂帐准则遴选市场法诡计公允价值。

上市公司财富置出股权交易评揣度议下，存货及投资性房地产遴选市场法、假定开发法、基准地价统统修处死等进行评估市场价值。

（2）股权评揣度议下市场价值评估与减值测试参数互异分析

根据《企业管帐准则第1号逐一存货》，存货可变现净值其诡计公式为“存货可变现净值=揣度售价-续建成本-销售用度-相关税费”；依据《房地产估价范例》（GB/T50291－2015），股权交易评揣度议下市场价值评估遴选假定开发法，其诡计公式为“市场价值=揣度售价-续建成本-销售用度-解决用度-相关税费-投资利息-投资利润”，两者在诡计公式上互异在于股权评估按照前述纪律洽商了解决用度、投资利息和投资利润。

综上分析，因评揣度议及价值类型不同，按相关准则纪律存货及投资性房地产评估方法不同。在主要参数保抓一致的情况下，财富置出股权交易评揣度议下评估效果扣除了解决用度、投资利息和投资利润，导致评估效果存在互异，具体情况如下：

单元：万元

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按上表统计效果，前述影响悉数45,895.24万元，占置出公司鼓励一起权益悉数评估减值额比例为93.69%，本次置出财富评估减值的主要原因并非置出财富存在前期减值计提不充分，主要为股权交易评估时扣除了解决用度、投资利息和投资利润。

2、置出财富半年报减值计提情况分析

基于财富置换重组计算，上市公司托福评估机构对置出财富存货可变现净值及投资性房地产公允价值进行了评估，与置出财富已计提减值情况对比如下：

单元：万元

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由上述对比表不错看出，除重庆两江存货-开发成本外，置出财富半年报减值计提情况与按财富减值测试评估默契效果诡计的减值计提情况互异不大。

（1）重庆两江存在半年报期后事项

重庆两江存货-开发成本中存在未开发开发地皮，同期部分地皮用途为其他商服用地（出产性办行状用地），地上房屋建成后租售对象存在限定。2024年9月9日，重庆两江崇拜向重庆两江新区缱绻和当然资源局（简称“两江新区规资局”）发函，请求撤废原用地性质开发限定，补缴地价款后调遣为无穷定的其他商务用地。2024年9月20日重庆两江收到了两江新区规资局复函，两江新区规资局原则上答应重庆两江公司补缴地价款、撤废限定后延续开发，但仍需上报两江新区管委会地皮联席会议审议。

（2）重庆两江存货-开发成本跌价计提互异分析

基于本次财富置换的重组计算，上市公司遴聘的评估机构对重庆两江存货-开发成本进行减值测试评估，对于更动开发限定的未开发地皮，公司尚未形成具体模样缱绻，评估机构基于严慎洽商及第基准地价统统修处死对重庆两江存货-开发成本进行评估，按减值测试评估效果诡计的跌价互异为5,948.12万元。洽商到地皮更动限定用途属于期后事项，上市公司将重庆两江存货-开发成本跌价准备计入2024年三季报。

说七说八，按评估机构出具的置出公司存货可变现净值及投资性房地产公允价值评估效果诡计的减值情况与上市公司已计提情况比拟，除重庆两江受期后事项影响外互异不大；置出财富减值的主要原因并非置出财富存在前期减值计提不充分，而是股权交易评估时按相关纪律扣除了解决用度、投资利息和投资利润，以及受重庆两江期后事项成分影响。

三、中介机构核查主见

（一）财务参谋人核查主见

1、置出财富评估方法相宜评估准则纪律及行业常规，具备合感性；

2、置出财富基于现时房地产市场景象进行评估，本次评估减值具备合感性；置出财富交易作价以评估默契的评估效果为依据，相关评估默契照旧国有财富监督解决部门核准，交易作价公允、合理；

3、置出财富评估以经审计的模拟报表为基础，照旧洽商债转本钱公积事项的影响；

4、置出财富评估减值的主要原因包括股权交易评估时扣除了解决用度、投资利息和投资利润，以及重庆两江期后事项成分影响，相关事项不属于前期减值计提不充分。

（二）评估师核查主见

1、置出财富评估方法相宜评估准则纪律及行业常规，具备合感性；

2、置出财富基于现时房地产市场景象进行评估，本次评估减值具备合感性；置出财富交易作价以评估默契的评估效果为依据，相关评估默契照旧国有财富监督解决部门核准，交易作价公允、合理；

3、置出财富评估以经审计的模拟报表为基础，照旧洽商债转本钱公积事项的影响；

4、置出财富评估减值的主要原因包括股权交易评估时扣除了解决用度、投资利息和投资利润，以及重庆两江期后事项成分影响，相关事项不属于前期减值计提不充分。

问题4.对于免税集团评估

草案流露，本次交易对免税集团遴选收益法进行评估，免税集团100%股权评估值为93.28亿元，升值率达193.10%。收益法评估中将公司抓有的20.53亿元货币资金看成溢余性财富。此外，永远股权投资评估中，珠免海外以收益法进行评估，评估升值率达430.84%；金叶旅社评估升值率达887.06%，但评估援用的财务数据未经审计；珠海市中免免税品有限职守公司评估值为2.01亿元，面前已刊出。

请公司补充流露：（1）货币资金等溢余财富的详情依据，是否充分洽商公司日常营运资金、本钱开支等需求；（2）聚会相关子公司板块定位、业务开展等，说明径直将其与免税集团的磋商性财富价值相加的依据及合感性；（3）珠免海外以收益法进行评估的原因及合感性，相关参数的及第依据及合感性；（4）金叶旅社升值率较高的原因，是否已充分洽商财务数据未经审计的影响；（5）珠海市中免免税品有限职守公司相关评估流程及参数及第，是否已充分洽商刊出的情况。请财务参谋人和评估师发表主见。

一、货币资金等溢余财富的详情依据，是否充分洽商公司日常营运资金、本钱开支等需求

（一）溢余财富的区别依据

本次评估的收益法基本模子为：

被评估单元的鼓励一起权益（净财富）价值=企业价值-付息债务价值

企业价值=磋商性财富价值+溢余或非磋商性财富（欠债）的价值+永远投资价值

即本次评估将免税集团母公司评估基准日的财富区别为三类：（1）磋商性财富，是指与企业磋商相关的，评估基准日后企业解放现款流量预测所触及的财富；（2）溢余或非磋商性财富，其中，溢余财富是指评估基准日向上企业出产磋商所需弥散的、评估基准日后企业解放现款流量预测不触及的财富；非磋商性财富是指与企业出产磋商无关的，评估基准日后企业解放现款流量预测不触及的财富。（3）永远股权投资，是指评估基准日的永远股权投资。

（二）货币资金等溢余财富的详情依据

免税集团母公司的溢余财富为溢余货币资金，指免税集团母公司于评估基准日的货币资金中超出最低现款保有量的金额。

最低现款保有量指公司为维持其日常营运所需要的最低货币资金，以搪塞客户回款不足时，支付供应商货款、职工薪酬、税费等短期付现成本，即最低现款保有量=年付现成本总数÷现款盘活率。于评估基准日2022年11月30日，免税集团母公司最低现款保有量为9,896.13万元，测算流程如下：

单元：万元

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于评估基准日，免税集团母公司溢余财富为账面货币资金扣减最低现款保有量后的金额，为205,341.24万元。

（三）已充分洽商公司日常营运资金、本钱开支等需求

溢余财富为账面货币资金扣减最低现款保有量后的金额，最低现款保有量的诡计流程中已充分洽商公司日常营运资金、本钱开支需求，比如年化付现成本为年化后的营业成本与时间用度悉数再剔除折旧、摊销，免税集团母公司的付现成本主要包括采购货款、房钱、职工薪酬等。

评估中对于营运资金的估算已洽商企业平日磋商所需保抓的现款（最低现款保有量）、存货、应收款项、应付款项和企业流动类财富的盘活率等主要成分。

综上，溢余财富等相关诡计流程中已充分洽商公司日常营运资金、本钱开支需求。

补充流露情况：

公司已在重组默契书“第六节 本次交易的评估情况”之“一、置入财富评估情况”补充流露货币资金等溢余财富的详情依据，是否充分洽商公司日常营运资金、本钱开支等需求。

二、聚会相关子公司板块定位、业务开展等，说明径直将其与免税集团的磋商性财富价值相加的依据及合感性

（一）各子公司板块定位、业务开展情况

死心2024年6月30日，免税集团母公司及各控股子公司和抓股10%以上的要紧参股公司主营业务及业务单干如下：

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由于庸碌情况下在企业具备抓续磋商的基础和条款、将来收益与风险粗略预测且可量化的前提下，可遴选收益法。因此，雷同为免税品销售的广西珠免、内蒙珠免、中山珠免、珠盈免税遴选财富基础法的原因如下：

1、广西珠免、内蒙古珠免和珠盈免税

广西珠免、内蒙古珠免和珠盈免税分别成立于2021年3月、2021年4月和 2019 年 11 月，死心2022年11月30日的评估基准日净利润情况如下：

单元：万元

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死心评估基准日，三家公司由于成赶紧间较短，尚处在业务培育期。固然抓续圆寂，但根据免税行业业务发展本性，其具备将来达到巩固盈利状态的后劲。由于其历史抓续圆寂，历史数据无法为将来年度提供可靠的预测基础，将来收益和风险较难预测和量化，因此本次评估出于严慎性洽商，遴选了财富基础法，从企业购建角度响应其价值，未遴选收益法。

2、中山珠免

中山珠免成立于2023年7月，在本次评估基准日尚未成立，故不在本次评估边界内。

（二）子公司估值径直与免税集团的磋商性财富价值相加的依据及合感性

本次评估以免税集团的母公司报表口径估算其权益本钱价值，基本评估想路为被评估单元的鼓励一起权益（净财富）价值=企业价值-付息债务价值

企业价值=磋商性财富价值+溢余或非磋商性财富（欠债）的价值+永远投资价值

具体流程如下：

1、对纳入报表边界的财富和主营业务，按照历史磋商景象的变化趋势和业务类型预测预期收益（净现款流量），并折现得到磋商性财富的价值；

2、将纳入报表边界、但在预期收益（净现款流量）预测中未予洽商的诸如基准日存在的货币资金、交易性金融财富、递延所得税财富、应付股利等财富（欠债），界说为基准日存在的溢余性或非磋商性财富（欠债），单独预测其价值；

3、将纳入报表边界，但在预期收益（净现款流）估算中未予洽商的永远股权投资，单独测算其价值；

4、将上述各项财富和欠债价值加和，得出免税集团的企业价值，经扣减基准日的付息债务价值后，得到免税集团的权益本钱（鼓励一起权益）价值。

由于免税集团母公司磋商性财富是根据自己的预期收益（净现款流量）折现得到的，该预期收益未包含其抓有的永远股权投资对将来磋商现款流的影响。同期，免税集团母公司的磋商性财富估算流程中已充分洽商里面交易对消及里面交易未杀青利润事项，因此将子公司估值径直与磋商性财富价值相加是具有合感性的。

补充流露情况：

公司已在重组默契书“第六节 本次交易的评估情况”之“一、置入财富评估情况”补充流露相关子公司板块定位、业务开展等及径直将其与免税集团的磋商性财富价值相加的依据及合感性。

三、珠免海外以收益法进行评估的原因及合感性，相关参数的及第依据及合感性

珠免海外成立于1988年9月1日，主要于中国香港从事收支口贸易、批发零卖免税品供应和劳动，以及跨境电商、仓储物流和对外投资等业务。珠免海外具备抓续磋商的基础和条款，将来收益和风险粗略预测且可量化，因此本次评估以收益法进行评估。

珠免海外评估相关参数及第已聚会评估基准日其时的市场环境、行业情况、发展趋势进行洽商，具备合感性。具体分析如下：

（一）毛利率

珠免海外看成免税集团主要的采购职能部门、跨境电买卖务和批发及团购业务的磋商部门。2020年、2021年、2022年1-11月毛利率情况如下：

单元：万元

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本次评估主要聚会珠免海外历史年度毛利率情况及变化趋势对将来毛利率进行预测。根据免税集团策略缱绻，将来将赋予珠免海外更要紧的采购职能。预测期内，对于珠免海外对免税集团的供货价钱，依据免税集团里面决策文献详情为采购价钱*（1+10%）。预测期毛利率基本巩固，与历史年度抓平，预测期及本色杀青情况对比如下：

单元：万元

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（二）各项用度率

珠免海外2020年、2021年、2022年1-11月用度率情况如下：

单元：万元

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本次评估主要聚会珠免海外历史年度用度率并洽商将来一定增长进行预测，

珠免海外预测期用度率及本色情况如下：

单元：万元

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（三）净利率

珠免海外2020年、2021年、2022年1-11月净利率如下：

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注：2022年1-11月圆寂系汇兑损失形成。

珠免海外预测期净利率如下：

单元：万元

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预测期毛利率基本巩固，与免税集团里面安排保抓一致性。销售用度率息争决用度率预测参考了历史水平的基础上并有一定幅度的栽培。2023年本色情况与预测情况不存在重要互异。因此，预测参数具有合感性。

（四）折现率

本次评估以10年期国债收益率看成无风险收益率，以中国A股市场指数的永远平均收益率看成可比公司收益率，并以同业业上市公司股票为基础得到贝塔统统，洽商企业情况详情本性风险统统，同期聚会企业自己本钱结构，遴选本财帛富加权平均成本模子（WACC）详情折现率为11.52%。

参考本次交易的可比交易海南海汽运载集团股份有限公司刊行股份及支付现款购买海旅免税100%股权的最新流露情况，海旅免税模样及第的折现率为10.30%。

本次交易与可比交易的折现率及诡计流程中各参数对比情况如下：

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珠免海外的折现率与可比交易比拟不存在重要特地或偏离，响应了标的财富所处行业的特定风险，具备合感性。综上，珠免海外以收益法进行评估的相关参数及第具有合感性。

补充流露情况：

公司已在重组默契书“第六节 本次交易的评估情况”之“一、置入财富评估情况”补充流露水免海外以收益法进行评估的原因及合感性，相关参数的及第依据及合感性。

四、金叶旅社升值率较高的原因，是否已充分洽商财务数据未经审计的影响

（一）金叶旅社升值率较高的原因分析

金叶旅社遴选财富基础法进行评估，其净财富账面值4,094.83万元，评估值40,418.50万元，评估升值36,323.67万元，其中固定财富升值37,504.75万元，即升值金额主要体当今固定财富。

其中，主若是固定财富-房屋建筑物中的旅社大厦升值较高，其估值占房屋建筑物总估值达71.12%，具体如下：

单元：万元

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对于旅社大厦，本次遴选市场比较法进行评估，基于此评估方法，评估值=房地产比准价钱×房屋建筑物面积，评估流程如下：

1、详情房地产比准价钱

最初参考旅社大厦的性质，洽商其位置、面积、用途、周围环境、交通条款、交易日历、交易情况等，及第市场访佛的房地产出售实例，其次对交易实例洽商其交易成分（如特殊情况导致交易价钱显著特地）、交易时期（即洽商实例交易日历至评估基准日房价波动情况）、区域成分（位置、环境、交通景象等）、个别成分（如面积、楼层、装修圭臬）、权益景象（如触及质押、典质）等对及第出售实例的房地产价钱进行修正，并阐发以单元面积计量的房地产比准价钱。

旅社大厦位于珠海市香洲区， 根据上述方法详情的房地产比准价钱为22,325.00元/平方米。

2、以比准价钱和面积诡计评估值

旅社大厦评估值=评估单价×面积

=22,325.00元/平方米×12,761.46平方米

= 284,899,600.00 元（取整）

综上，本次评估根据纳入评估边界的房屋建筑物类财富的结构本性、使用性质等，遴选市场法进行评估。由于金叶旅社的房屋建筑物毗邻珠海拱北港口，相近房产市场价值较高，而相关房产购置于1995年，时期较早，原始购置成本单价为1,777.75元，评估基准日房产市场价钱高涨幅度较大，导致相关财富评估升值。

（二）金叶旅社评估已充分洽商财务数据未经审计的影响

截止评估基准日2022年11月30日，金叶旅社的财富包括货币资金、应收账款、预支账款、其他应收款、存货、固定财富、在建工程、使用权财富、无形财富及永远待摊用度，欠债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款及租借欠债。

其中，固定财富、在建工程、无形财富账面值占总财富账面值75.31%，相应的评估值占总财富评估值97.01%，对于此什物类财富，本次评估流程中评估机构主要履行了以下核查标准：

根据财富文书明细表进行账表查对，同期对财富评估文书表中所列模样、参数、结构特征进行查对，并进行修改完善；

现场勘测，其中电子开荒、机器开荒以抽查的方式进行清点，房屋建筑物全面清点勘查，主要梭巡建筑物结构、装修、设施、配套使用景象。同期，对房屋建筑物，了解解决轨制和爱护、改建、扩建情况，集聚相关辛苦；对专用开荒，查阅了时候辛苦、决算辛苦和齐全验收辛苦；对通用开荒，通过市场调研和线上查询，集聚价钱辛苦。

对于固定财富评估是根据固定财富的近况进行市场法估算，与审计关联性不大。此外，对于除上述财富外的其他占比较小的财富和欠债，雷同遴选了清查核实对账单、询证函及各项业务合同等相应的评估标准。

综上，本次评估流程中评估机构通过分析性复核、搜检表里部辛苦等程序充分洽商了财务数据未经审计的影响。

补充流露情况：

公司已在重组默契书“第六节 本次交易的评估情况”之“一、置入财富评估情况”补充流露金叶旅社升值率较高的原因，是否已充分洽商财务数据未经审计的影响。

五、珠海市中免免税品有限职守公司相关评估流程及参数及第，是否已充分洽商刊出的情况

（一）珠海中免刊出原因

由于拱北港口合座校正导致其磋商场地已不具备延续磋商的必要条款，原租借合同到期后，珠海中免磋商的拱北港口进境、出境免税店于2022年12月已崇拜驱散营业，将来不再进行续期，基于上述原因，珠海中免于2024年4月刊出。

（二）相关评估流程及参数及第

本次评估洽商到珠海中免不具备抓续磋商的条款，故遴选财富基础法进行评估，未遴选收益法，并将财富基础法评估效果看成评估论断，具体论断如下：

珠海中免在评估基准日2022年11月30日总财富账面值41,585.60万元，评估值43,273.65万元，评估升值1,688.05万元，升值率4.06%；欠债账面值3,820.19万元，评估值3,820.19万元,评估无增减值变化；净财富账面值37,765.41万元，评估值39,453.46万元，评估升值1,688.05万元，升值率4.47%。

财富基础法具体评估效果详见下表：

单元：万元

■

主要财富科目评估流程如下；

1、存货

存货账面余额为38,902,635.61元，一起为产制品（库存商品），已计提跌价准备5,522,590.80元，账面净额33,380,044.81元。评估东谈主员对存货内控轨制进行测试，抽查大额发生额及原始笔据，主要客户的购、销纪录，出产日报表，考据账面价值组成的实在、圆善性；了解存货收、发和维持核算轨制，对存货实施抽查清点；检验存货有无残次、毁损、积压和报废等情况。集聚存货市场参考价钱及居品销售价钱辛苦以其看成取价参考依据，聚会市场询价辛苦抽象分析详情评估值。数目以评估基准日本色数目为准。

评估东谈主员依据探问情况和企业提供的辛苦分析，对于产制品以不含税销售价钱减去销售用度、一起税金和一定的居品销售风险后详情评估值。

评估价值=本色数目×不含税售价×（1-居品销售税金及附加费率-销售用度率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）

A.不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价钱详情的；

B.居品销售税金及附加费率主要包括以升值税为税基诡计缴纳的城市开发税与陶冶附加；

C.销售用度率是按销售用度与销售收入的比例平均诡计；

D.营业利润率=主营业务利润÷营业收入；

主营业务利润=营业收入-营业成本-税金及附加-销售用度-解决用度-财务用度

E.所得税率按企业本质践诺的税率；

F.r为一定的率，由于产制品将来的销售存在一定的市场风险，具有一定的概略情味，根据基准日探问情况及基准日后杀青销售的情况详情其风险。其中r对于一般销售居品为50%，拼凑可销售的居品为100%。

产制批评估值为49,400,348.42元，评估升值16,020,303.61元，升值率47.99%。产制批评估升值的原因是产制批评估值中洽商部分利润所致。

2、固定财富

纳入本次评估边界的开荒类财富为车辆、电子开荒，账面原值为4,388,999.09元，账面净值为500,993.91元。主要散播在珠海中免办公区域。其中，电子开荒共计24项，主要为办公电脑等；车辆共计8项，主要为飞奔、别克和五十铃等车辆。

根据本次评揣度议，按照抓续使用原则，以市场价钱为依据，聚会开荒的本性和集聚辛苦情况，主要遴选重置成本法进行评估。对于在二手市场可询到价的旧开荒，遴选市场法进行评估。

固定财富原值评估值为3,060,440.00元，净值评估值为1,127,794.00万元。

3、无形财富

无形财富账面值23,417.03元，为企业磋商使用的软件。

对于外购软件，评估东谈主员查阅相关的讲明辛苦，了解原始入账价值的组成，摊销的方法和期限，查阅了原始合同。经核实标明账、表金额相符。通过向软件供应商询价基准日其现行价钱详情评估值。

无形财富评估价值共计395,900.00元，升值372,482.97元，升值率1,590.65%

（三）本次评估已充分洽商刊出的情况

本次评估基准日为2022年11月30日，珠海中免的免税店已在2022年12月事营合同到期后住手营业。本次评估洽商到珠海中免不具备抓续磋商的条款，故遴选财富基础法，未遴选收益法，并将财富基础法评估效果看成评估论断。由于未对其进行收益预测，故2024年4月珠海中免刊出事项对免税集团收益预测、评估估值无影响，本次评估已充分洽商刊出的情况。

2024年3月，免税集团母公司已收到珠海中免刊出返还的鼓励款20,241.58万元，与本次评估珠海中免51%评估值 20,121.27 万元未有较大互异。

补充流露情况：

公司已在重组默契书“第六节 本次交易的评估情况”之“一、置入财富评估情况”补充流露水海市中免免税品有限职守公司相关评估流程及参数及第，是否已充分洽商刊出的情况。

六、中介机构核查主见

（一）财务参谋人核查主见

1、溢余财富的详情已洽商免税集团日常营运资金、本钱开支等成分；

2、径直将永远股权投资价值与免税集团的磋商性财富价值相加具有合感性；

3、珠免海外以收益法进行评估具有合感性，相关参数及第合理；

4、金叶旅社的评估已洽商财务数据未经审计的影响；

5、对珠海中免的评估已充分洽商刊出的情况。

（二）评估师核查主见

经核查，评估师合计：

上市公司分析说明了货币资金等溢余财富的详情依据，相关诡计已充分洽商公司日常营运资金、本钱开支等需求；上市公司聚会相关子公司板块定位、业务开展等，说明了径直将永远股权投资价值与免税集团的磋商性财富价值相加的依据及合感性；上市公司分析了珠免海外以收益法进行评估的原因及合感性，分析了相关参数的及第依据及合感性；上市公司分析了金叶旅社升值率较高的原因，说明了已充分洽商财务数据未经审计的影响；上市公司说明了珠海市中免免税品有限职守公司相关评估流程及参数及第，分析了已充分洽商刊出的情况。

相关分析与说明具有合感性。

问题5.对于盈利预测可杀青性

草案流露，免税集团收益法评估中预测期烟类居品毛利率高于2020年、2021年毛利率水平，默契期内香化毛利率呈下降趋势但预测期有所上升。

请公司补充流露：（1）聚会免税集团默契期内各主要品类毛利率情况，说明预测期毛利率水平的可杀青性；（2）免税集团旗下免税店称呼、所在区域、主营居品，以及默契期和预测期内的客流量、客单价、购买率、营业收入、净利润等情况；（3）聚会行业发展趋势、竞争方式、相关磋商期限等，分析说明免税集团预测期收入保抓巩固增长的原因及合感性；（4）聚会死心面前的磋商功绩，补充流露免税集团2024年盈利预测的可杀青性。请财务参谋人和评估师发表主见。

一、聚会免税集团默契期内各主要品类毛利率情况，说明预测期毛利率水平的可杀青性

（一）免税集团默契期内各主要品类毛利率情况及杀青情况

免税集团母公司居品分为烟类板块、酒类板块、香化板块过头他（名品、食物等）板块，本次评估主要聚会其历史年度毛利率情况及变化趋势对将来毛利率进行预测，预测期毛利率情况如下：

■

2023年各主要品类毛利率情况如下：

■

2023年本色抽象毛利率为48.27%，与预测抽象毛利率48.38%基本相近。2023年分品类的毛利率互异较大为酒类，主要系由于市场对高价入口酒的需求有所裁汰，故公司遴选以价换量的促销政策，毛利率出现下滑。

（二）2023年免税集团母公司本色营业收入向上预测

免税集团母公司2023年的营业收入和毛利均高于预测金额，具体如下：

■

（三）2023年免税集团母公司本色净利润向上预测

根据经审计的财务报表，2023年免税集团母公司和珠免海外有限公司扣除尽头常性损益后的净利润之和，扣减免税集团（母公司）、珠免海外有限公司互相之间及各自对免税集团其他子公司之间发生的未杀青的里面交易损益后为68,093.55万元，占2023年预测净利润135.73%。

综上，免税集团2023年净利润已杀青且2023年本色抽象毛利率与预测抽象毛利率相近，预测期抽象毛利率杀青不存在重要风险。

补充流露情况：

公司已在重组默契书“第六节 本次交易的评估情况”之“一、置入财富评估情况”补充流露免税集团默契期内各主要品类毛利率情况，预测期毛利率水平的可杀青性。

二、免税集团旗下免税店称呼、所在区域、主营居品，以及默契期和预测期内的客流量、客单价、购买率、营业收入、净利润等情况

（一）默契期末免税店基本情况

死心默契期末，免税集团旗下免税店称呼、所在区域、主营居品如下：

■

默契期各期，免税集团旗下免税店营业收入、毛利情况如下：

单元：万元

■

注1：拱北港口店包括免税集团母公司磋商的拱北港口出境免税店和拱北港口进境免税店

注2：九洲港港口店包括九洲港港口出境店和九洲港港口进境店

注3：港珠澳大桥港口店包括港珠澳大桥珠海公路港口珠港出境免税店、港珠澳大桥珠海公路港口珠港进境免税店及港珠澳大桥珠海公路港口珠澳进境免税店

注4：九有港港口店与横琴港口店2022年未营业

注5：属于吞并独处法东谈主主体的各免税门店未作念独处财务报表核算，因此使用毛利口径进行流露

如上表所示，默契期内免税集团最主要收入来源于拱北港口店。通过公开信息渠谈仅可查询到拱北港口和横琴港口历史客流数据，因此此处列示的是免税集团母公司磋商的拱北港口、横琴港口的免税店客流量、客单价、购买率等情况，具体如下：

■

注1：客流量数据来源为澳门特区顺次警员局流露的出入境数据，其中横琴港口为出境免税店，仅统计出境方针客流量数据

注2：拱北港口/拱北港口店包括免税集团母公司磋商的拱北港口出境免税店和港口进境免税店

注3：横琴港口店于2023年12月开业因此仅列示2024年1-6月数据

（二）预测期内的客流量、客单价、购买率、营业收入等情况

通过公开信息仅可查询到拱北港口和横琴港口历史客流数据，且历史年度拱北港口店收入占夙昔主营收入比重达97%以上。基于准确客流数据的可获取性以及拱北港口店是标的公司中枢收入来源，本次评估在聚会分析拱北港口店客流量、客单价、购买率的变动趋势基础上，基于标的母公司合座口径，根据标的公司解决层的磋商缱绻，对将来年度收入按照各品类商品销售收入进行预测。

具体来说，各品类商品销售收入的预测想路为销售单价×销售数目，同期将对拱北港口店客流量、客单价、购买率的变动趋势分析看成对按照商品品类想路预测收入的扶助考据。

因此，本次预测收入虽已含盖各免税店收入，然则是按照各商品品类进行细分的，并未按照各免税店口径细分。基于上述情况，故无法区分各个单独免税店预测期的客流量、客单价、购买率以及营业收入、净利润数据。

免税集团母公司磋商的拱北港口店历史年度及预测期客流量、客单价、购买率情况如下：

■

注1:预测销售额=客单量×客单价

注2：客单量=客流量×购买率

以上想路预测的拱北港口店预测销售额占按照商品品类想路预测的免税集团母公司主营收入的比重约为95.32%-96.22%，与过往年度占比水平基本吻合。因此，对拱北港口店客流量、客单价、购买率的变动趋势分析不错考据得出，根据标的公司解决层的磋商缱绻、按照各品类商品销售单价和销售数目的收入预测想路是具有合感性的。

■

补充流露情况：

公司已在重组默契书“第六节 本次交易的评估情况”之“一、置入财富评估情况”补充流露免税集团旗下免税店称呼、所在区域、主营居品，以及默契期和预测期内的客流量、客单价、购买率、营业收入、净利润等情况。

三、聚会行业发展趋势、竞争方式、相关磋商期限等，分析说明免税集团预测期收入保抓巩固增长的原因及合感性

（一）中国免税行业出息广泛

根据弗若斯特沙利文数据，中国免税市场边界由2017年的299亿元增至2019年的501亿元，复合年增长率为29.4%，远高于行家平均水平。2026年市场边界有望达到3,329亿元，较2020年累计升幅达10倍，如下图所示：

单元：亿元

■

数据来源：弗若斯特沙利文

（二）免税集团母公司在竞争中具有特别上风

免税行业历史上即为国企主导的特准磋商模式，具备一定的行业特殊性，面前行业维持把持磋商下的有限竞争方式。宇宙现有7家免税运营商，包括中国旅游集团中免股份有限公司（合并口径，为中国旅游集团中免股份有限公司之控股鼓励，旗下有中国免税品（集团）有限职守公司、日上免税行（中国）有限公司、日上免税行（上海）有限公司、海南省免税品有限公司及北京中侨免税外汇市场有限公司等免税品牌）、珠海市免税企业集团有限公司、深圳市国有免税商品（集团）有限公司、中国放洋东谈主员劳动有限公司、王府井集团股份有限公司、海南旅投免税品有限公司及行家耗尽宏构（海南）贸易有限公司。

国内免税行业市场相对聚拢，进入壁垒较高。根据弗若斯特沙利文数据表示，国内前五大免税旅游零卖商市场占有率高达98.5%，其中行业名按次一的中国中免2021年国内免税品市场占有率约为86%。2020年6月以来，王府井集团股份有限公司、海南旅投免税品有限公司、行家耗尽宏构（海南）贸易有限公司已分别取得相关部门批准的免税品磋商禀赋。

免税集团在行业中具备以下竞争上风：

1、主要磋商场地地舆位置优胜

免税集团位于粤港澳大湾区要紧要害城市珠海，毗邻中国香港、中国澳门、深圳三大湾区中心城市，地舆位置优胜，粗略抓续享受粤港澳大湾区发展红利。根据珠海边检总站公布数据，2024年春节假期时间珠海边检总站检验出入境东谈主员约448万东谈主次，检验出入境车辆和船舶21.21万辆/艘次，较2023年春节同期分别大幅高涨99.1%和130.4%。

中华东谈主民共和国出入境解决局2024年11月29日发布公告，经国务院批准决定在广东省深圳市实施赴香港旅游“一签多行”政策，在广东省珠海市实施赴澳门旅游“一周一排”政策，在横琴粤澳深度互助区实施赴澳门旅游“一签多行”政策。其中，自2025年1月1日起，珠海市户籍住户不错请求办理赴澳门旅游“一周一排”签注，在1年内的每个当然周可赶赴澳门一次且仅限一次，每次在澳门耽误不向上7天；横琴粤澳深度互助区户籍住户和居住证抓有东谈主不错请求办理赴澳门旅游“一签多行”签注，在1年内可不限次数来去澳门地区，每次在澳门耽误不向上7天。

免税行业属于旅游零卖行业，门店东谈主流量是决定免税企业盈利能力的要紧成分，珠海市各港口浩大的东谈主流量为免税集团收入增长提供源源陆续的能源。将来，免税集团将加强门店的店面解决及成本约束解决，提高入店客流的转念率，仍将具备较大增长后劲。

2、较早领有免税品磋商禀赋

免税品磋商属于国度授权特定机构专营的业务，取得免税品磋商禀赋需相关部门的批准。固然政府饱读吹免税市场限度竞争，对于免税磋商禀赋派司批准有所放开，但免税派司仍存在稀缺性。行业的新进入者至少需要经过免税派司请求、取得免税磋商主体履历、通过中央和场地层层审批以及模样筹建等要害。此外，免税店开业后到杀青盈亏均衡亦需破耗较永劫期。

免税集团系国内最早一批从事免税品磋商的公司，较早领有了免税品磋商禀赋，积聚了较强的先发上风，粗略在宏不雅政策鼎力支抓免税行业快速发展的机遇中，诳骗自己品牌资源、供应链解决等上风提高品牌闻明度以及市场占有率。

3、领有熟识的解决团队和专科东谈主才培训体系

免税集团有近40年的免税品磋商历史，已具备熟识的解决团队。除此以外，免税集团还领有丰富的专科东谈主才储备。免税业系旅游零卖业的子行业，对职工的销售妙技、专科学问要求较高，免税集团经过多年积聚已树立了一整套范例的东谈主才专项培训体制和东谈主才引进轨制，粗略有用地为通盘业务体系驱动抓续运输东谈主才。熟识的解决团队和专科东谈主才培训体系是免税集团要紧的中枢竞争力，抓续推动公司业务发展。

（三）免税磋商禀赋不存在期限

1、免税集团具有免税品磋商禀赋，不存在期限限定

免税集团具备从事免税品业务的磋商履历，相关法律法例及范例性文献并未明确该等磋商履历的期限。

1980年4月5日，广东省对外经济责任委员会作出《对于开办免税品销售业务的批复》（粤外委综[1980]63号），答应由省买卖局华裔商品供应公司在广东省开办免税品销售业务；免税品商店遴选自营和与外商互助磋商两种方式。

1980年5月5日，广东省买卖厅下发《转发〈对于开办免税品销售业务的批复〉的见告》（（80）粤商华字第47号），经广东省征询详情“深圳和拱北拟由两市的旅游商品供应公司分别开办磋商免税品销售业务”。

前述批复文献均未对免税集团的免税品磋商禀赋的磋商期限作念出限定。根据上市公司海汽集团的公告，海旅免税的免税磋商禀赋亦不存在期限限定。

2、进/出境免税店业主与免税品磋商企业单次签约不得向上10年，磋商主体需具备免税品磋商禀赋

根据《港口进境免税店解决暂行办法》及《港口出境免税店解决暂行办法》的纪律，对于纳入范例要求的港口出境免税店和港口进境免税店，港口业主与免税品磋商企业每次签约的磋商期限不向上10年，且公约到期后不得自动续约，应通过相关纪律再行遴荐磋商主体，磋商主体需具备免税品磋商禀赋。

3、免税集团较早领有免税品磋商禀赋，积聚了较强的先发竞争上风，在珠海市场免税店基本盘巩固并从容向外拓展模样

免税品磋商属于国度授权特定机构专营的业务，取得免税品磋商禀赋需相关部门的批准，具有较强稀缺性。宇宙仅7家企业（合并口径）领有免税品磋商禀赋。免税集团40余年来深耕港珠澳市场，具备丰富的港口免税店运营磋商及熟识的供应链、物流解决体系，在珠海市场免税店抓续巩固磋商，积聚了较强的先发竞争上风。同期连年来，免税集团加大对外投资拓展力度，陆续中标揭阳市潮汕海外机场出境免税店、宜昌市海外机场出境免税店、广州市南沙港客运港口出境免税店等多个港口模样，为抓续磋商奠定讲究模样基础。

（四）营业收入增长预测具有合感性

2021年至2023年，免税集团母公司的营业收入复合增长为33.95%，预测期2024年至2027年的营业收入复合增长率约为6.31%，预测期的增长率远低于历史的增长幅度。2023年以及预测2024年均向上预测营业收入。

单元：万元

■

注：2024年本色营业收入为用2024年1-6月收入乘以2进行揣度

综上，由于中国免税行业市场将抓续高速增长，行业出息广泛，免税集团母公司在行业竞争中具备私有上风，从事免税品业务的磋商履历不存在期限，预测期收入增长率严慎且具备可杀青性，因此免税集团预测期收入保抓巩固增长具备合感性。

补充流露情况：

公司已在重组默契书“第六节 本次交易的评估情况”之“一、置入财富评估情况”补充流露免税行业发展趋势、竞争方式、相关磋商期限等，对免税集团预测期收入保抓巩固增长的原因及合感性的分析说明。

四、聚会死心面前的磋商功绩，补充流露免税集团2024年盈利预测的可杀青性

免税集团收益法评估部分2024年全年预测净利润为56,704.63万元。根据未经审计的财务报表，2024年1-10月免税集团和珠免海外有限公司本色扣除尽头常性损益后净利润之和（与功绩承诺疏浚口径）为 65,487.48 万元，占2024年全年预测净利润115.49%。

综上，免税集团2024年盈利预测具备可杀青性。

补充流露情况：

公司已在重组默契书“第一节 本次交易概况”之“二、本次交易触及的利润承诺和抵偿”补充流露免税集团死心面前的磋商功绩及2024年盈利预测的可杀青性。

五、中介机构核查主见

（一）财务参谋人核查主见

1、免税集团2023年净利润已杀青且2023年本色抽象毛利率与预测抽象毛利率相近，预测期抽象毛利率杀青不存在重要风险；

2、免税集团评估基准日后各期已杀青收入均已向上预测收入，预测期免税集团收入保抓增长具有合感性；

3、根据2024年1-10月未经审计的盈利数据分析，2024年免税集团盈利预测具有可杀青性。

（二）评估师核查主见

经核查，评估师合计：

上市公司聚会免税集团默契期内各主要品类毛利率情况，说明了预测期毛利率水平的可杀青性；上市公司说明了免税集团旗下免税店称呼、所在区域、主营居品，以及默契期和预测期内的客流量、客单价、购买率、营业收入、净利润等情况；上市公司聚会行业发展趋势、竞争方式、相关磋商期限等，分析说明了免税集团预测期收入保抓巩固增长的原因及合感性；上市公司聚会死心面前的磋商功绩，补充流露了免税集团2024年盈利预测的可杀青性。

相关分析与说明具有合感性。

问题6.对于功绩承诺

草案流露，本次交易树立功绩承诺，承诺净利润为免税集团（母公司）、珠免海外有限公司经审计的单体财务报表中扣除尽头常性损益后的净利润之和，扣减相关未杀青里面交易损益，并以上述诡计效果扣除汇兑损益前后的孰低者为准。

请公司补充流露：（1）默契期内免税集团未杀青里面交易损益情况、具体交易配景、金额等，功绩抵偿安排是否相宜《监管法则适用引导逐一上市类第1号》等纪律；（2）功绩承诺各期金额的具体阐发依据及合感性。请财务参谋人、管帐师和评估师发表主见

一、默契期内免税集团未杀青里面交易损益情况、具体交易配景、金额等，功绩抵偿安排是否相宜《监管法则适用引导逐一上市类第1号》等纪律

（一）默契期内免税集团未杀青里面交易损益情况、具体交易配景、金额等

对于免税集团母公司和珠免海外的职能，免税集团母公司负责主要免税门店的销售磋商，珠免海外主要负责免税集团的对外采购。

默契期内，免税集团母公司和珠免海外单体未杀青的里面交易损益包括如下情形：一是珠免海外从供应商采购免税品后，销售给免税集团母公司,尚未杀青对外售售的部分；二是免税集团母公司向广西珠免销售免税品，广西珠免磋商南宁机场免税店，尚未杀青对外售售的部分。默契期内，上述未杀青里面交易损益测算如下：

单元：万元

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（下转8７版）